Итоги 2016 года: рынок первичной недвижимости Киева

Срeднeвзвeшeннaя цeнa прeдлoжeния в срeднeм зa гoд упaлa нa 6,8%. Гeoгрaфичeскoe рaспрeдeлeниe прeдлoжeния стaлo бoлee рaвнoмeрным, xoтя лидeрoм, кaк пo кoличeству квaртир в прoдaжe, тaк и пo кoличeству жилыx кoмплeксoв, прeдлaгaющиxся нa пeрвичнoм рынкe, oстaeтся Гoлoсeeвский рaйoн, в кoтoрoм стрoится пятaя чaсть жилья. Срeднeвзвeшeнныe цeны в Пeчeрскoм и Шeвчeнкoвскoм рaйoнax снизились, кaк из-зa прямoгo снижeния цeн в кoмплeксax бизнeс клaссa, тaк и зa счeт выxoдa нoвыx прoeктoв. Имeннo в этиx рaйoнax рaспoлoжeны крупнeйшиe oбъeкты нoвoгo прeдлoжeния – Smart House, «Динaстия», «Oбeриг-2″, Seven, «Пaркoвaя Дoлинa» и др. Пoчти пoлoвинa прeдлoжeния (46%) сoсрeдoтoчeнa в трex рaйoнax: Гoлoсeeвскoм, Шeвчeнкoвскoм и Сoлoмeнскoм. Минимaльный oбъeм прeдлoжeния нa пeрвичнoм рынке жилой недвижимости традиционно представлен в Оболонском и Деснянском районах (от 2 до 5%).Удельный вес бюджетного жилья в общей структуре предложения в 2016 году остался без изменений, составив 76%. Пополнение рынка бюджетными проектами с демпинговыми ценами обусловило темпы падения средних цен от 12 до 19% в зависимости от района города. Прирост предложения на первичном рынке жилья за 2016 год составил 32,5%. Согласно заявленным девелоперами срокам ввода в эксплуатацию жилых комплексов, в 2016 г. Почему за покупателей решили, что им будет комфортно жить в 18 кв. Какой «умный» маркетолог посоветовал, что занести коляску или тяжелые сумки на 5 этаж в доме без лифта − это альтернатива абонементу в фитнес клуб? Плохая новость для девелоперов — покупатели квартиры, как за 10 тыс. Падение средних цен в этом сегменте составило 9%. грн/кв. на продажу предлагались квартиры в 234 новостройках. Новые квартиры бизнес класса заняли 14% в структуре предложения против 17% в 2015 г. квартир. Как видно на графике, удельный вес жилья эконом класса в структуре нового предложения остается практически неизменным в течение последних 4 лет и составляет около 60% нового предложения. показывают, что данные завышены, как минимум, на 20-30%, а значит, сохранится существующая практика задержки ввода в эксплуатацию жилья в среднем на 4-6 месяцев.Новое предложениеВ 2016 году сегмент киевской первичной жилой недвижимости пополнился на 22,4 тыс. Лидером по объему предложения на левом берегу столицы является Дарницкий район, на долю которого приходится 13% от общего объема предложения. Основной удельный вес в новом предложении по-прежнему занимают 1-комнатные квартиры – 53% и 2-комнатные квартиры – 28%. новых квартир.Масштабное строительство бюджетного жилья в столице обусловило значительные «перекосы» предложения в сторону 1-комнатных квартир и студий, удельный вес которых достиг 49% в общей структуре предложения.Ценовые тренды в 2016 году были разнонаправленными, как в зависимости от класса жилья, так и по периодам. Новое предложение в 2016 году составило более 22 тыс. м с 20 соседями на этаже? За последние 12 месяцев значительно подешевело жилье бизнес класса. Наибольшее снижение зафиксировано в Голосеевском, Дарницком, Святошинском и Соломенском районах, где расположено больше всего комплексов эконом класса. Со второй половины 2016 года отмечен повышенный спрос на приобретение 2-комнатных квартир. грн/кв. 48% предлагаемого на продажу жилья относятся к эконом классу, тогда как на долю жилья класса комфорт приходится 28% предложения. грн/кв. Согласно отчету City Development Solutions, в 2016 году рынок жилой недвижимости показал рекордное количество новых жилых проектовЯрослава Чапко, директор CDSПохоже, что девиз 2016 года «Даешь больше квадратных метров!» в 2017 году трансформируется в «Продай, а то не успеешь!». Новый тренд строительства smart квартир и квартир-студий не набрал высокой популярности − их удельный вес в 2016 году в новом предложении составил всего 2%.СпросСтруктурные изменения, наблюдаемые в предложении на рынке первичной жилой недвижимости, коснулись и спроса. Однако фактические данные Киевстата за 2013-2015 гг. По состоянию на 31.12.2016 г. Текущий дисбаланс объемов выхода нового предложения и количества сделок позволяют покупателям выбирать между значительным количеством жилых комплексов, как с высокой степенью готовности, так и новыми проектами. Наибольший удельный вес в структуре предложения этих районов занимают объекты комфорт и бизнес классов, которые стали сходны по многим своим техническим параметрам.За год также изменилось и распределение новостроек между правым илевым берегом столицы. Единственный комплекс премиум класса, открывший продажи в 2016 году – ЖК The Garden, расположенный в Печерском районе столицы.В тройке лидеров по объему нового предложения − Дарницкий, Соломенский и Голосеевский районы, на которые приходится более 50% новых проектов. Ограниченное предложение на рынке формирует постоянный спрос на высококачественные жилые объекты. Пополнение рынка проектами премиум класса в 2016 году было незначительным. Судя по рекламе, у нас строят исключительно «энергоэффективные» жилые комплексы, энергоэффективность которых измеряется исключительно наличием счетчиков воды и тепла. Повышение средних цен почти на 11% обусловлено значительными конкурентными преимуществами подобных комплексов, как перед комплексами эконом класса (более качественные характеристики), так и перед комплексами бизнес класса (более низкая цена). Сегмент многокомнатных квартир уменьшился до 1% в общем объеме предложения. Если в 2015 году на левобережье возводилось 29% жилья, то уже в 2016 году его удельный вес снизился до 24%. Уменьшившийся, как за счет цены, так и за счет метража квартир, бюджет покупки позволил рассматривать квартиру как способ сохранения средств той части населения, которая имеет в своем распоряжении от 350−400 тыс. Несмотря на то, что абсолютная стоимость квартиры и условия оплаты остаются основными критериями выбора жилья, вес набирают такие параметры, как репутация объекта и застройщика, а также степень готовности жилого комплекса. единиц. Девелоперами в 2016 году были открыты продажи в 69 жилых комплексах, что на 72,5% больше количества проектов, вышедших на рынок в 2015 году. ожидается ввод 23 тыс. Дисбаланс спроса и нового предложения замедлят темпы выхода новых проектов.Удорожание строительных материалов и работ ограничивает дальнейшее снижение цен для многих проектов эконом класса, а значит девелоперам придется задуматься о других конкурентных параметрах для обеспечения продаж в своих комплексах.Высокие цены на энергоресурсы и коммунальные услуги, с которыми киевляне столкнулись в 2016 году, обусловили несколько новых трендов, которые найдут свое развитие в 2017-2018 годах − спрос на энергоэффективные жилые комплексы, инженерия которых позволяет жителям управлять своими затратами на коммунальные услуги, а также спрос на жилые комплексы с комфортно обустроенной территорией с профессиональным управлением.Гривневые цены в 2017 году вероятнее всего покажут умеренный рост во всех сегментах, так как девелоперы вынуждены будут компенсировать рост своих затрат на строительство. Средний размер жилых комплексов, открывших продажи в 2016 году, составил 325 квартир против 345 квартир в 2015 году. Интересно, в каком году, мы, наконец, увидим смену тренда − «строить не больше и дешевле, а меньше и качественнее»?ТенденцииВ 2016 году рынок жилой недвижимости показал рекордное количество новых жилых проектов. До 45% сделок, совершенных в 2016 году можно отнести к инвестиционным. Хотя запросы уровня комфорта отличаются в разы. Средние цены на жилье эконом класса в 2016 году снизились на 16,7%, что стало результатом постоянных скидок от застройщиков и выхода большого количества новых проектов с ценами ниже средних в сегменте.Средневзвешенные цены на жилье в течение 2016 года снизились в 7 районах из 10. Поставил один счетчик − комплекс эконом класса, два счетчика − считай, построил комфорт класс. За 2016 год Голосеевский район увеличил свой удельный вес в предложении квартир первичного рынка с 16% до 19%. В декабре 2016 года самое дешевое жилье в сегменте эконом класса можно было приобрести за 12 тыс. м.ПрогнозВ 2017 году продолжится пополнение рынка новыми объектами, однако, темпы выхода нового предложения замедлятся. м хотят примерно одинакового — комфортного жилья. Печальный результат недальновидности и нерациональности игроков рынка − потери всех − и покупателей, которые за последние сбережения пытаются выбрать «лучшее из худшего», и девелоперов, которые недополучают прибыль на каждом квадратном метре. Самая высокая цена зафиксирована в сданных жилых комплексах премиум класса на Печерске − 78 тыс. Общее предложение с учетом поглощения достигло почти 53 тыс. грн.В 2016 году, как и в 2015-м, более 80% спроса пришлось на бюджетное жилье. м, так и за 70 тыс. квартир. квартир с ростом данного показателя в 2017 году до 33 тыс. грн/кв. Единственный сегмент первичного рынка, средние цены в котором выросли за 2016 год – это комфорт класс. Эффективность демпинговой стратегии в продажах жилья постепенно снижается, уступая место качественным конкурентным преимуществам.Высокая конкуренция со стороны пригорода обусловила жесткий демпинг среди застройщиков бюджетного жилья столицы, не давая им возможности компенсировать ценой курсовые потери и рост стоимости строительно-монтажных работ.Эффективность демпинговой стратегии в продажах жилья постепенно снижается, уступая место качественным конкурентным преимуществам.Предложение2016 год стал рекордным с точки зрения пополнения рынка новыми проектами. За 2016 год резко выросло предложение в Соломенском районе – в 2015 году на этот район приходилось всего 5% нового предложения против 19% в 2016 г.Структура нового предложения по количеству комнат осталась практически без изменений. Значительно пополнился рынок проектами комфорт класса, удельный вес которых в новом предложении составил 27%, увеличившись на 7% в сравнении с 2015 годом. м на окраине Киева. Традиционно наиболее стабильные цены сохраняются в жилых комплексах премиум класса. Их невысокий удельный вес в общем балансе квартир в жилых комплексах привел к дефициту предложения, и, как результат, к более высокой цене.Ценовая динамикаВ течение 2016 года цены на первичную жилую недвижимость подвергались значительным колебаниям – традиционные осенне-весенние сезонные колебания, демпинговая политика застройщиков и рост конкуренции привели к значительным изменениям средних цен в зависимости от сегмента. Незначительный рост цен зафиксирован в Деснянском, Днепровском и Оболонском районах, где в продажу вышли такие жилые комплексы, как «Прага», Freedom, Smart Plaza Obolon, с ценами выше среднерыночных. Однако структура нового предложения изменилась – количество объектов увеличилось, а их масштаб заметно уменьшился. Диапазон роста цен будет существенно отличаться, как в зависимости от класса комплекса, так и от его потребительских характеристик.CDS  В погоне за квадратными метрами девелоперы совсем перестали обращать внимание на потребности покупателей. Удельный вес престижного жилься в общей структуре первичного рынка составляет 23%, основная часть которых относится к жилью бизнес класса. Значительный спекулятивный спрос обусловил высокую востребованность 1-комнатных квартир, при сохранении спроса на 2-комнатные квартиры. Новым трендом в спросе становится востребованность жилья с приемлемыми показателями энергоэффективности во всех классах жилья.В 2016 году впервые за 4 года зафиксирован прирост темпов продаж на уровне около 20%. Дефицит проектов с хорошими потребительскими характеристиками ощутимо влияет на спрос – при схожих ценовых показателях клиенты отдают предпочтение квартирам в жилых комплексах со сложившейся сервисной инфраструктурой и обустроенной территорией. Считается, что чем ниже цена на квартиру, тем меньше хочет покупатель удобств и комфорта и готов мириться с холодными стенами, отсутствием лифтов, неубранной придомовой территорией и долгим ожиданием ввода в эксплуатацию. Связанно это, как со значительным снижением цен и улучшением условий продаж, так и с увеличением доли инвестиционного спроса.

Комментарии запрещены.

Реклама
(Input html or adsense code here)